龙华汽车站后面鸡窝(楼市的“鸡窝”里，永远飞不出金凤凰)

2007年美国华盛顿，一个男人拿着小提琴在地铁口的出入口开始演奏

从巴赫到舒伯特，他演奏了整整43分钟，这个过程一共有1097名市民路过，只有7个人停下来花1分钟以上的时间去倾听，只有27个人蹲下投钱，一共收获32美元。

没有人知道，他手上那把小提琴，价值350万美元。

没有人知道，他演奏巴赫的《恰空》，是难度最高最复杂的音乐作品之一。

更没有人知道，这个男人叫做Joshua Bell，世界顶级小提琴音乐家之一。

地铁里的 Joshua Bell

为什么顶级音乐家演奏，大多数人并不感冒呢？问题出在错配：音乐家与普通民众的的错误匹配。

对于音乐家来说，他想通过专业的音乐给人们传达美的感受。对于来往地铁的人们来说，他们根本没多少人有耐心去感受美，一首优雅的音乐还不如一句机械的提示音来得实在。

简单来说，就是我想要一个苹果，但你偏偏给我一个苹果手机，而且我还买不起。

这是一个典型的错配现象，放在房地产市场里，这样的现象尤为明显。

最典型的莫过于上个月刚开盘的龙华金茂府：

品质上真的是没的说，光是入户大门的门头牌匾，就取材于非洲热带雨林的一株直径2米、树龄500年的红木老树。

龙华金茂门头牌匾

配套上也不赖，家门口就是地铁站，旁边就是中海的AT mall商场，还花重金引进上海公办名校，“铁学商”一应俱全。

就像是前面那位音乐家一样，龙华金茂府给到的都是顶级的品质和价值。

但是，然并卵！

金茂府一开盘，没有再现深圳豪宅“千人选房”、“开盘清盘”的盛况，反倒是陷入了到底是卖了41套还是161套的罗生门。

毕竟，金茂府所在的地段均价也就6-7万，金茂府卖到10万+，而买得起这个价的购房者会放着南山福田10万+的楼盘不买，一头扎进龙华这个关外片区吗？很明显，并不会。

龙华金茂府区位图

如果说龙华金茂府还只是销售不好，房价暂时没受到错配的考验，那么，曾经的罗湖豪宅中海天钻就真的是错配之下的最大阴魂：

中海天钻当年开盘可谓是风头尽出：从北京到香港，从英国到美国，全球巡展开展的如火如荼，通篇罗湖顶豪、深圳顶豪。在密集的宣发之下，2015年年底开盘，均价10万6，全部售罄。

中海天钻区位图

中海天钻当年的英国宣传海报

但4年后的现在，大家看看现在的中海天钻二手房卖多少钱？

挂牌价9万出头，实际成交价却只有7万多，也就是说，4年房价跌了近3万。大家听说过2015年在深圳买房都能买亏的吗？说出来估计会被取笑，中海天钻就是这样一个反面教材。

中海天钻小区挂牌均价

中海天钻近期成交记录

为什么？就因为中海天钻位于罗湖，罗湖作为深圳老城区，没落已成事实。在一个破旧的城市界面，周边都是老破小，定位于豪宅的中海天钻能卖出好价钱吗？

所以，金茂府也好，中海天钻也罢，都和开头的音乐家一样，自身定位高端，但所处的地段和区域，只能匹配到刚需段位。也就是说，豪宅产品做到了刚需地段上，产生了错配。

与刚需板块做豪宅相反的是，在豪宅板块做刚需产品。

今年5月，位于后海新的新项目开盘——海境界二期。

要知道，这可是后海富人区呀，楼下就是商业+地铁，马路对面就是后海标杆豪宅——恒裕滨城2期，二手单价24万！

更重要的是，由于限价，海境界二期开盘均价仅10.3万，而周边同等级别的二手房价格，基本都去到12万以上，溢价空间巨大！

那么豪的地段，那么低的价格，海境界二期不再来个“5000万蹲”、“8000万秒”怎么对得起这个地段和价位。

然而现实恰恰相反：开盘当天，194位认筹者中，有差不多50位没有到场，最后一共有92人弃购。164套房最终仅售出102套。

海境界二期开盘当日

海境界二期怎么突然就凉了？

原因还是错配，只不过是这次是产品发生了错配，在豪宅地段上就应该做出豪宅品质，海境界二期在品质上只能对标刚需盘，与豪宅完全不搭边。

首先就是项目定位出了问题，海境界二期定位为综合体物业，不仅有住宅，还有写字楼、公寓、星级酒店、商业体。

多达5种业态集合在一个占地只有3万平米的项目，如果放在刚需地段，这些或许没多大问题。但这里毕竟是后海富人区，这么多业态挤在一起，在富人看来就是不伦不类。

来源：咚咚找房

对于豪宅群体来说，他们要的是一种纯粹，不管是设计风格还是产品细节，综合体能给他们带来什么？又是写字楼又是酒店的，影响业主隐私不说，最大的问题是，大家有见过家门口开酒店、写字楼的豪宅吗？

其次，海境界二期的容积率高达6.54，要知道深圳大多数刚需盘容积率也就3-4。并且海境界二期是没有园林绿地的！如果说高容积率还可以忍，但园林绿地这个完全不能忍，一个豪宅盘连刚需盘的标配都没有，还谈何豪宅？

除了海境界二期外，在豪宅板块做刚需产品的，还有一个现象，就是豪宅项目里面做刚需户型。

这种现象是深圳特有，深圳土地稀缺，用于建设豪宅项目的土地少之又少，为了加快回笼资金，很多豪宅项目在推出大户型的同时，还设计出不少类似刚需的小户型，企图也来分刚需市场的一杯羹。

这就导致了这部分的小户型往往是富人看不上，刚需够不着，最终的结果就是，豪宅项目的大户型单价反而比小户型要高。

比如半岛城邦3期，160平的单价比80多平的要贵1-2万。

半岛城邦3期

再比如百仕达红树湾西岸，170平以上的大户型成交更活跃，单价比110多平的户型要贵到3万多。

百仕达红树湾西岸

以往我们常说看地段看地段，但往往忽略了地段与项目的匹配问题。同一套房，在高端板块和在刚需板块的升值和转手情况是完全不一样的。

像我前面提到的龙华金茂府、中海天钻，刚需板块中做豪宅，结果都不如人意，但如果把它们都放在南山福田，或许又是另一番结果。反过来说，在豪宅区做刚需盘，有钱人看不上，没钱人买不起。

不论是刚需板块中的豪宅盘，还是豪宅板块中的刚需盘，都是不受欢迎的产品。如果对市场没有足够的了解，不了解哪里是豪宅板块，哪里是刚需板块，很容易就会踩中这种坑。